تعیین تکلیف ساختمان جدید

ریاست محترم هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان کرمانشاه

موضوع :تعیین تکلیف ساختمان جدید

احتراماً ، در اجرای دعوت نامه شماره 14960/4/2 مورخ 92/12/27مبنی بر تعیین تکلیف ادامه پروژه ساختمان در حال ساخت سازمان و اتخاذ تصمیم در خصوص زمین و سازه موجود از نظر واگذاری ، فروش ، ساخت مجدد و بررسی گزینه های ممکن ، گروه منتخب ضمن تشکیل 6 نوبت جلسه به مدت 15 ساعت و انجام بیش از 163 ساعت کار کارشناسی به استحضار می رساند در مرحله اول ، کمیسیون تشکیل شده عنوان کمیسیون مشورتی هیأت مدیره را انتخاب نمود و ضمن تصویب آئین نامه داخلی جلسات نسبت به بازدید میدانی از ساختمان اقدام کرد و با اعتقاد به این نکته مهم که سازمان نظام مهندسی بایستی در اجرای هر گزینه ای ، از نظر احداث بنا با رعایت موازین مهندسی به گونه ای نمونه و الگو باشد، بنابراین نتیجه مباحث جمعی گروه در خصوص راهکار مناسب ذیلاً اعلام می گردد :

با عنایت به صرف هزینه و زمان کمتر و استفاده از تمامی پتانسیل های موجود در ساختمان فعلی ( زیر بنای موجود ndash; عدم نیاز به صدور پروانه جدید و ... ) گزینه چهارم یعنی تهیه طرح جدید معماری سازه و تأسیسات برق و مکانیکی جهت ساختمان اداری با حداقل زیر بنا و بدون اضافه اشکوب و انجام مقاوم سازی لازم بر آن مبنا مورد نظر و تصویب اعضای کمیسیون قرار گرفت .

گزارش بررسی گزینه ها

در طی مباحث مختلف که در طول جلسات مورد گفتگو قرار گرفت چهار مورد گزینه اشاره شده در ذیل نسبت به سایر مباحث شاخص تر و قابل توجه بوده است که تشریح می گردد :

الف : گزینه تخریب کامل و اجرای ساختمان با ارائه طرح جدید

ب: گزینه ادامه کار و مقاوم سازی بر اساس نقشه های تهیه شده مهندسین مشاور فن و تدبیر تاو ( طرح فعلی )

پ: فروش ملک مورد نظر و خرید زمین در نقطه دیگری جهت اجرای ساختمان

ت:گزینه ادامه کار با مقاوم سازی اسکلت فلزی موجود و تهیه نقشه های جدید بدون اضافه زیر بنا و اضافه طبقات و صرفاً به عنوان ساختمان اداری شماره 2 سازمان نظام مهندسی

الف : گزینه تخریب کامل و اجرای ساختمان با ارائه طرح جدید

اجرای این گزینه مستلزم تخریب ساختمان موجود وقلع بنا به طور کامل از جمله قطع اسکلت فلزی و تخریب و برداشت فونداسیون های بتنی موجود و تهیه طرح جدیدی ، جدای از طرح مهندسین مشاور فن وتدبیر تاو می باشد .

مزایای این گزینه عبارتست از :

1-بریدن و قلع بنای اسکلت موجود و فونداسیونها ، از این لحاظ با تهیه طرح جدید بدیهی است اجرای اسکلت فلزی و یا بتنی جدید و همچنین اجرای فونداسیون بر اساس آخرین آئین نامه های فنی و مقررات ملی ساختمان می باشد .

2-طرحی که تهیه می شود بر اساس نیاز و گردش کار اداری سازمان و همچنین امکان پیش بینی فضاهای مناسبی از جمله پارکینگ در حد لزوم ، فروشگاه ، سالن اجتماعات و رستوران را خواهد داشت که می تواند از نظر اداری و موارد فرهنگی و رفاهی نیازهای اعضای سازمان را مرتفع سازد .

3-علی القاعده با تخریب کامل ساختمان موجود و احداث بنا بر اساس طراحی جدیدتر که نتیجه آن ساختمان جدیدی می باشد و دارای طول عمر بیشتری جهت سرویس دهی به مهندسان می باشد .

4-قلع بنای اسکلت فلزی موجود و فروش مصالح بازیافتی آن درآمدی را به نفع سازمان حاصل می نماید .

معایب این گزینه به شرح زیر می باشد :

1-درآمد اشاره شده از فروش مصالح فلزی بازیافتی در صورت تحقق حتی المقدور صرف عملیات انهدام و خاکبرداری فونداسیون بتنی موجود می شود .

2-برای طرح جدید لزوماً بایستی پروانه ساختمان گرفته شود . به لحاظ رعایت ضوابط شهرداری برای ساختمان های اداری ، بایستی به رعایت 40% سطح اشغال و کلاً 150% تراکم اداری مبادرت گردد و به ازای هر 30 مترمربع زیر بنا یک واحد پارکینگ منظور شود . همچنین از بر اضلاع مجاور با خیابان به مقدار 3 متر عقب نشینی الزامی است . با توجه به مساحت زمین ساختمان موجود قریب 1000 متر مربع عملاً زیر بنای کل با 1500 متر مربع امکان تحقق کاربری ها و فضاهای مورد نیاز سازمان را مقدور نمی سازد .

3-بدیهی است این گزینه شامل اضافه هزینه نسبت به سایر گزینه های دیگر می باشد ( شامل هزینه های ساختمانی و صدور پروانه و توافقات می باشد )

4-زمان بررسی مراحل اخذ پروانه ساختمانی و تخریب کامل و نیز صرف هزینه نسبت به سایر گزینه ها بایستی مدنظر باشد .

ب:گزینه ادامه کار و مقاوم سازی بر اساس نقشه های تهیه شده مهندسین مشاور فن وتدبیر تاو

با توجه به طرح مهندسین مشاور که دارای اضافه زیر بنا هم در سطح و هم در طبقات می باشد ، متأسفانه مشاور مذکور موارد مقاوم سازی را در طرح خود لحاظ ننموده است که طی بازدید میدانی مشاهده شد ساختمان موجود با ضوابط فنی و آئین نامه ها تطابق ندارد . با وجود این مقاوم سازی لازم الاجرا است . معهذا در خصوص موارد مزایا و معایب این گزینه نکات مهمی شایان توجه است .

مزایای این گزینه به شرح زیر است :

1-شاید بتوان گفت که بدون توجه به موارد پیش گفته از هزینه انجام شده مطالعات استفاده می شود .

2-زمان مصروفه جهت حصول نتایج مطالعات انجام شده و وجود طرح فعلی مجدداً صرف نمی گردد .

3-هزینه اجرایی این گزینه نسبت به گزینه قبلی کمتر می باشد .

4-زیر بنای ساختمان در این گزینه از 1500 متر مربع گزینه قبلی بیشتر است .

معایب این گزینه به شرح زیر است :

1-فضا سازی ها علاوه بر عدم سهولت گردش کار اداری فی ما بین کارکنان سازمان و نیز اعضا و مراجعین دارای کسری ها و کمبودهایی می باشد .

2-با توجه به اینکه ساختمان نیاز به مقاوم سازی دارد بایستی طرح مقاوم سازی با در نظر گرفتن اضافه بناها تهیه شود که مستلزم صرف زمان و هزینه می باشد .

3-با توجه به اضافه بنا و افزایش طبقه در طرح مهندسین مشاور ، اخذ پروانه ساختمانی ضروری بوده ولی طرح موجود با ضوابط شهرسازی مغایرت دارد و بالتبع مراحل اخذ پروانه زمان بر ، پرهزینه و سخت می گردد .

پ : گزینه فروش ملک مورد نظر و خرید زمین در نقطه دیگری جهت اجرای ساختمان

مزایا و یا معایب این گزینه که شامل دو موضوع فروش ملک موجود و خرید زمین در نقطه دیگری می باشد در دو مبحث زیر بیان می گردد که تبعاً مزایا و معایبی که تشریح می شود می تواند در جای خود اثراتی افزاینده و یا کاهنده در جهات مزایا و معایب سایر گزینه ها نیز داشته باشد .

الف : مزایا و معایب ملک موجود و بالتبع تصمیم به فروش و یا عدم فروش آن

1-زمین ملک موجود با سطح کم آن امکان تأمین فضاهای سازمان را در صورت احداث ساختمان کاملاً جدید با رعایت ضوابط و مقررات جاری فوق الذکر را ندارد لذا با فروش آن می توان زمین با مساحت مناسب تر و بیشتر که امکان طراحی فضاهای سازمان را فراهم کند خریداری نمود .

2-شیب خیابان اجلالیه امکان احداث بنا با دو طبقه پارکینگ و یا با دو راه دسترسی مناسب را ایجاد می کند .

3-محل ملک موجود در نقطه ای از شهر می باشد که از نظر ترافیکی شلوغ و جهت مراجعان چه اعضا و چه اربابان رجوع از اقشار مردم جای پارکینگ محدود بوده و مراجعان دچار زحمت می شوند . مضافاً اینکه حداقل بیش از شش ماه از سال ملک موجود در منطقه و محدوده طرح ترافیکی قرار دارد .

4-آب زیر زمینی مشاهده شده علیرغم اینکه منشأ آن چه باشد ؟ بایستی مورد مطالعه دقیق قرار گیرد معهذا وجود ساختمان فعلی و یا احداث بنا را مواجه با مشکلاتی خواهد نمود که حذف و یا انتقال آن و اتخاذ هرگونه روش مهندسی ممکن مستلزم صرف هزینه می باشد .

5-علیرغم عیوب برشمرده فوق نکته دیگری که باید توجه داشت این که با در نظر گرفتن محور فرضی بلوار شهید مطهری شرقی و غربی از مرکز شهر ( چهارراه اجاق ) و بر اساس آمار ارائه شده و سالنامه 1392 سازمان ، دفاتر مهندسی سطح شهر به تعداد 208 دفتر ثبت شده است از این تعداد 80 دفتر در شمال این محور برابر 40% و 128 واحد دفتر در جنوب این محور برابر 60% دفاتر می باشد که این محل دسترسی خوبی را برای اکثریت دفاتر ایجاد می کند .

ب:مزایا و معایب خرید زمین :

1-اصولاً خرید زمین در صورت وجود اعتبار و نقدینگی و امکانات سرمایه ای سازمان در هر مقطع می تواند اقدامی نیکو و بلکه سرمایه گذاری مناسبی باشد .

2-می توان در نقاطی از سطح شهر اقدام به خرید نمود که مشکلات ترافیکی کمتر و همچنین در حاشیه خیابان مربوطه محل مناسبی جهت پارکینگ مراجعان وجود داشته باشد .

3-به دلیل وجود زمین مناسب می توان طرح دلخواه را جهت ساختمان نظام مهندسی از نظر اداری فرهنگی و رفاهی احداث نمود .

4-ازجمله معایب این موضوع اینکه با توجه به آئین نامه طرح تفصیلی و ضوابط و مقررات شهرسازی که قبلاً هم مطرح گردید جهت ایجاد حدود 3000 متر مربع زیر بنای اداری بایستی حداقل سطح زمین مورد خریداری 2000 متر مربع باشد که لزوماً باید سطوح لازم برای پارکینگ ها نیز مورد توجه قرار گیرد .

ت :گزینه ادامه کار با مقاوم سازی اسکلت فلزی موجود و تهیه نقشه های جدید بدون اضافه زیر بنا و اضافه طبقات و صرفاً به عنوان ساختمان اداری شماره 2 سازمان نظام مهندسی

مزایای این گزینه عبارت است از :

1-بدون نیاز به ایجاد اضافه زیر بنا و یا اضافه طبقات در بنای موجود و کاربری اداری تعیین شده از قبل نیازی به اخذ پروانه ساختمانی نبوده و صرفاً کار تعمیراتی صورت خواهد گرفت .

2-انجام محاسبات مقاوم سازی ستونها ، تیرها ، اتصالات و بادبندها و نیز فونداسیون و اتخاذ هرگونه طراحی فنی و عملیات اجرایی مقاوم سازی و بهسازی ساختمان موجود عملاً هزینه ای حداقل نسبت به سایر گزینه ها دارد .

3-با حفظ مساحت زیر بنای موجود امکان طرح جدیدی مناسب با فضاها و دسترسی های مناسب با گردش کار اداری سازمان فراهم می گردد .

4- الگو قرار دادن ساختمان از نظر مباحث مقاوم سازی

5-صرف هزینه کمتر نسبت به سایر گزینه ها

معایب این گزینه عبارتست از :

صرف هزینه و زمان جهت طراحی مجدد برای تهیه نقشه های سازه ای مقاوم سازی و نقشه های معماری و تأسیساتی

2-ساختمان موجود امکان ایجاد فضاهای مورد نیاز فرهنگی و رفاهی را به نحو مطلوب ندارد .

نتیجه گیری :

با عنایت به صرف هزینه و زمان کمتر و استفاده از تمامی پتانسیل های موجود ساختمان فعلی با لحاظ نمودن جمیع جهات ،گزینه چهارم یعنی حفظ ساختمان موجود بدون افزایش زیر بنا با لزوم طراحی مجدد معماری و مقاوم سازی پیشنهاد می گردد .